Γιατί τράπεζες και servicers δεν βγάζουν στην αγορά σπίτια που απέκτησαν με πλειστηριασμό.
Καθώς βρισκόμαστε σε άτυπη προεκλογική περίοδο, εκθέσεις (ΤτΕ, ΔΝΤ) αλλά και παρεμβάσεις στελεχών ή και κομμάτων της αντιπολίτευσης διεκτραγωδούν τις διαστάσεις του προβλήματος, αλλά όσον αφορά το δέον γενέσθαι, οι απόψεις πολώνονται μεταξύ διαφορετικών «σχολών». Να αυξηθεί η προσφορά κατοικίας για να πέσουν οι τιμές, αλλά πώς; Με κατάργηση της χρυσής βίζας, περιορισμό του airbnb, πλαφόν στα ενοίκια, πρόγραμμα κοινωνικής κατοικίας και «πέναλτι» σε όσους κρατούν τα σπίτια τους κλειστά ή με επιδότηση της κατασκευής και του ανοίγματος κλειστών σπιτιών;
Ωστόσο, την ίδια περίοδο ο αριθμός των κενών κατοικιών που ήταν διαθέσιμες για (μακροχρόνια) ενοικίαση μειώθηκε κατά 10,4% και ο αριθμός των κενών κατοικιών που προσφέρονταν προς πώληση συρρικνώθηκε κατά 33,1%. Παράλληλα, οι αδρανείς κενές κατοικίες, δηλαδή οι κενές κατοικίες που δεν προσφέρονταν ούτε για ενοικίαση ούτε για πώληση, αυξήθηκαν κατά 6,1%, από τα 1,71 εκατομμύρια στα 1,81 εκατομμύρια σπίτια». Τα στοιχεία βασίζονται στην απογραφή πληθυσμού – κατοικιών του 2021.
Δημιουργείται έτσι η αίσθηση ότι υπάρχει τεράστιος αριθμός διαθέσιμων κατοικιών, τις οποίες οι ιδιοκτήτες τους σε περίοδο πολύ υψηλών τιμών αγοράς και ενοικίασης αρνούνται, για ανεξήγητους λόγους, να βγάλουν στην αγορά αποκομίζοντας μια εύκολη πρόσοδο. Το «ανεξήγητο» αυτό κρύβει δεδομένα και πραγματικότητες που καθιστούν το μέτρημα των κλειστών σπιτιών «μαγική εικόνα».
Γιατί μένουν κλειστά;
Μια πολύ καλύτερη προσέγγιση για τον αριθμό των κλειστών σπιτιών θα αποκτήσουμε αν θέσουμε και απαντήσουμε ένα άλλο ερώτημα: γιατί παραμένουν κλειστά; Προφανώς επειδή, παρότι η εποχή «βρέχει» υψηλά ενοίκια και τιμές πώλησης, υπάρχουν άλλοι, σοβαρότεροι λόγοι που κάνουν μη συμφέρουσα την προσφορά τους για ενοικίαση ή αγορά είτε απλώς την απαγορεύουν. Υπάρχει ολόκληρος κατάλογος από τέτοιους λόγους:
● Πολεοδομικές εκκρεμότητες, όπως: κλεισμένοι ημιυπαίθριοι, αυθαίρετες επεκτάσεις, ασυμφωνία μεταξύ τίτλων και πραγματικής κατάστασης, ελλείψεις στην οικοδομική άδεια.
● Προβλήματα με τους τίτλους, όπως: συνιδιοκτησίες, επικαρπίες, δικαιώματα τρίτων, λάθη στο Κτηματολόγιο, μη μεταγραμμένες πράξεις, μη προσδιορισμένες χρήσεις.
Σε όλες αυτές τις περιπτώσεις, ο ιδιοκτήτης συχνά πρέπει να πληρώσει μηχανικούς, συμβολαιογράφους και δικηγόρους για να τακτοποιήσει το ακίνητο πριν μπορέσει να το πουλήσει. Υπάρχουν όμως και άλλα, όπως:
● Το ακίνητο είναι σε πολύ κακή κατάσταση: Εδώ βρίσκουμε περιπτώσεις όπως εγκαταλελειμμένα διαμερίσματα, σπασμένες εγκαταστάσεις, προβλήματα ύδρευσης ή ηλεκτροδότησης, εκτεταμένες φθορές. Για να ενοικιαστεί μπορεί να απαιτούνται 20.000-50.000 ευρώ ή και περισσότερα.
● Δεν είναι καν κατοικία στην πράξη: Περιπτώσεις όπως ημιτελή κτίσματα, αποθήκες, υπόγεια, βοηθητικοί χώροι, που συγκαταλέγονται καταχρηστικά στις κατοικίες.
Οταν γίνεται λόγος για πώληση, το μεγαλύτερο πρόβλημα είναι τα μεγάλα χρηματικά ποσά που πρέπει να διατεθούν σε δικηγόρους, συμβολαιογράφους και μηχανικούς για τακτοποίηση εκκρεμοτήτων με τίτλους, δικαιώματα, Κτηματολόγιο και Πολεοδομία, ενώ υπάρχουν και περιπτώσεις (των οποίων ο αριθμός είναι υποτιμημένος) που σε όλα αυτά δεν υπάρχει καν λύση, λόγω συνιδιοκτησιών και ασυμφωνίας στις χρήσεις και στα δικαιώματα.
Τελικά, οι πραγματικά διαθέσιμες προς ενοικίαση ή αγορά κατοικίες είναι μικρό κλάσμα αυτών που αποτυπώνονται στην απογραφή. Λέγοντας πραγματικά διαθέσιμες, εννοούμε με ξεκαθαρισμένη ιδιοκτησία, χωρίς προβλήματα με πολεοδομίες και Κτηματολόγιο και έτοιμες να βγουν στην αγορά με μικρής κλίμακας ανακαίνιση σε προσιτό κόστος. Δηλαδή ένα μικρό, πολύ μικρό κλάσμα του στατιστικά καταγεγραμμένου αριθμού.
Τα προβλήματα καταγραφής των κατάλληλων να βγουν στην αγορά ενοικίασης σπιτιών οφείλονται σε ένα βασικό πρόβλημα: δεν υπάρχει ένα ενιαίο, αξιόπιστο και πρόσφατο μητρώο που να καταγράφει ποια ακίνητα είναι πραγματικά κενά, για πόσο διάστημα και σε ποια κατάσταση βρίσκονται. Γι’ αυτό βλέπουμε εκτιμήσεις που κυμαίνονται από μερικές εκατοντάδες χιλιάδες έως και δύο εκατομμύρια. Το κρίσιμο ερώτημα, λοιπόν, δεν είναι πόσα είναι τα κενά ακίνητα συνολικά, αλλά πόσα είναι ρεαλιστικό να μπουν σχετικά γρήγορα στην αγορά ενοικίασης.
Τράπεζες, fund, δήμοι, Εκκλησία
Τράπεζες και fund έχουν επίσης στην κατοχή τους μερικές χιλιάδες κατοικίες που απέκτησαν με πλειστηριασμούς – σύμφωνα με εκτιμήσεις, περί τις 20-30.000. Και σε αυτή την περίπτωση το ζήτημα είναι το κόστος (ή και όφελος) διακράτησης σε σχέση με το κόστος εξόδου στην αγορά ενοικίασης. Οι servicer αμείβονται συνήθως για ανακτήσεις, όχι για «συλλογή» ακινήτων. Ο στόχος τους είναι να εισπράξουν, να ρευστοποιήσουν, να κλείσουν τον φάκελο –όχι να μετατραπούν σε μακροχρόνιους ιδιοκτήτες ακινήτων. Ομως, δεν έχουν ούτε υποδομές ούτε διάθεση να γίνουν έμποροι ενοικίασης και ενδεχομένως λειτουργεί ως αντικίνητρο το να δαπανήσουν ποσά για να καταστήσουν ένα ακίνητο ευπώλητο ή έτοιμο προς ενοικίαση.
Με τις τράπεζες τα πράγματα είναι διαφορετικά. Με τις τιμές ακινήτων στα ύψη έχουν κίνητρο διακράτησης, καθώς αυξάνουν το ενεργητικό τους. Ιδιαίτερα αν το κόστος «ενεργοποίησης» του ακινήτου είναι υψηλό και εφόσον η εποπτική αρχή (ΤτΕ) δεν πιέζει για επίσπευση της ενεργοποίησης και οι ισολογισμοί δεν τιμωρούν τη διακράτηση, δημιουργείται μια φυσική τάση «αδράνειας».
Οι δήμοι και η Εκκλησία έχουν επίσης στην κατοχή τους οικιστικά ακίνητα. Είναι σχεδόν βέβαιο ότι οι δήμοι «δεν ξέρουν τι έχουν», ούτε σε τι κατάσταση βρίσκονται. Αλλά και με την Εκκλησία τα πράγματα δεν είναι πολύ καλύτερα…
Κίνητρα και ποινές Από όλα τα μεγαλεπήβολα που κατατίθενται στον δημόσιο διάλογο, αυτό που έχει προδιαγραφές ρεαλιστικότητας είναι να δοθεί «ώθηση» για να βγουν στην αγορά κατοικίες που δεν βαρύνονται με μεγάλα και πολυδάπανα «μπλοκαρίσματα». Εδώ προβάλλεται αποκλειστικά η διάσταση των κινήτρων: επιδότηση ανακαίνισης, φορολογικά κίνητρα (έκπτωση στο εισόδημα από μακροχρόνια ενοικίαση κ.λπ.). Το πρόβλημα με αυτή την πρόταση είναι ότι τα κίνητρα είναι δαπανηρά για τον προϋπολογισμό και τα σχετικά μέτρα δεν μπορούν να έχουν μεγάλη έκταση και άρα ισχυρή επίδραση. Αν μάλιστα η λογική της επιδότησης των ιδιοκτητών επεκταθεί στην επιδότηση του κατασκευαστικού τομέα, τότε οι μικροί διαθέσιμοι πόροι θα διασκορπιστούν χωρίς ουσιαστικό αποτέλεσμα. Πρέπει η «ώθηση» να περιλαμβάνει και να συνδυάζεται με «ποινές», όπως είναι, για παράδειγμα, η επιβολή υποχρέωσης, σε ιδιώτες ιδιοκτήτες, αλλά και σε τράπεζες – fund, να δηλώνεται η κατάσταση κάθε ακινήτου που έχουν στην ιδιοκτησία τους, να δημοσιοποιείται πόσο καιρό παραμένει ανενεργό και να επιβάλλεται κόστος διακράτησης που θα αυξάνεται με την πάροδο των ετών.
Μονόδρομος είναι ο περιορισμός της διαθεσιμότητας ακινήτων
για βραχυχρόνια μίσθωση και η κατάργηση της χρυσής βίζας
«Αθώωση» του airbnb, της «χρυσής βίζας» και του υπερ- τουρισμού; Στον
δημόσιο διάλογο βλέπουν
το φως της δημοσιότητας έρευνες και εκτιμήσεις που αμφισβητούν τη σοβαρή
επίδραση της βραχυχρόνιας μίσθωσης, της χρυσής βίζας και του υπερτουρισμού (της
αλματωδώς αυξανόμενης εξωτερικής ζήτησης) στην εκτίναξη των τιμών ενοικίων και
αγοράς και που αφήνουν μοναδική διέξοδο για μέτρα την επιδότηση των ιδιοκτητών
και του κατασκευαστικού τομέα.
Ωστόσο, η πείρα έδειξε
ότι ακόμη και μικρή αύξηση της ζήτησης, όπως για παράδειγμα της ζήτησης παλαιών
κατοικιών μέσω των προγραμμάτων «Σπίτι μου» Ι και ΙΙ, στάθηκε ικανή να
εκτινάξει το ποσοστό αύξησης στις τιμές παλαιών κατοικιών πάνω από το
αντίστοιχο στις τιμές των νεόδμητων. Είναι πολλαπλάσια η πίεση στη ζήτηση που
φέρνουν συνδυαστικά ο υπερτουρισμός, η βραχυχρόνια μίσθωση και η χρυσή βίζα.
Δεν μπορεί η υπερβάλλουσα ζήτηση να λειτουργεί στο έλασσον (προγράμματα «Σπίτι
μου» Ι και ΙΙ), αλλά να μη λειτουργεί στο μείζον…
Σε κάθε περίπτωση, στον
βαθμό που η προσφορά κατοικίας για αγορά και κυρίως για ενοικίαση δεν
βελτιώνεται, η «πάταξη» της ζήτησης από τον τουρισμό μέσω περιορισμού κυρίως
των βραχυχρόνιων πλατφορμών και κατάργησης της χρυσής βίζας είναι επιβεβλημένη.
Πρέπει οι αυτόχθονες να ζήσουν αξιοπρεπώς στον τόπο τους… Οσο για την προσφορά,
υπάρχει πάντα η δυνατότητα για προγράμματα κοινωνικής κατοικίας, αντί για την
πεπατημένη της επιδότησης των κατασκευαστών και των ιδιοκτητών.
www.efsyn.gr
Νέα από το Οικονομικό Επιμελητήριο
To Ερώτημα της Εβδομάδας
Βιβλιοπαρουσίαση
Σχολιάστε εδώ
για να σχολιάσετε το παραπάνω θέμα πρέπει να εισέλθετε